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尽力保持房地产温和调整是上策

2019/09/14 来源:河西信息港

导读

尽力保持房地产温和调整是上策客观分析当前的房地产市场,真正能反映其走弱的主要证据在于成交量。据中国指数研究院监测的44个主要城市统计数

尽力保持房地产温和调整是上策

客观分析当前的房地产市场,真正能反映其走弱的主要证据在于成交量。据中国指数研究院监测的44个主要城市统计数据,已有34个城市房地产成交量同比下降,其中杭州降幅,为-61%,同期京、沪、穗、深4个一线城市的变动幅度分别为-28%,-13%,1%和-21%。另据沪深两市103家上市房地产企业披露的一季报及业绩预报,合计净利润下滑27%。这些现象容易令人产生当前房地产"库存高企,成交低迷,业绩下滑"的总体印象。

房地产走弱的诱因,大致可归结为两个方面:其一是长期性因素,即潜在经济增速温和回落。由于改革红利和人口红利减少,加之世贸红利消退,再想使我国经济持续保持9%至10%以上的增长速度已十分困难,必然导致整个社会的房产购买力下降。另一个则是短期性因素,即公众信心的变化。去年以来,先有李嘉诚多次抛售内地房产,后有万科副总裁毛大庆"看空"房地产市场言论,再加上一些境外机构跟风炒作"楼市崩溃论"等,房价只涨不跌的神话已在百姓心中开始动摇。

房地产的确在走弱,但近期某一年份出现房价大跌的概率仍微乎其微。首先,即使经济增速在某个时段滑出预想区间,宏观经济总体保持7%以上的增长速度应无大碍。近国务院刚刚提出扩大小微企业所得税优惠政策实施范围,加大开发性金融对棚户区改造的支持力度,以及加快铁路建设等措施,目的即在于确保"稳增长"。城镇化进程也会给房地产业带来大量投资需求。截至去年末,我国城镇化率不过53.73%,假定2020年城镇化率达到60%,这意味着未来7年每年城镇化率都要增长0.9个百分点,相当于每年至少产生一个人口在1200万人以上的特大城市。从各国房地产业运行情况来看,即使房价大跌,往往也是一个很长的过程,而非悬崖式一次性大跳水。以日本为例,自1992年房价下跌开始,至今已20多年,每年跌幅约在1%至8%左右;美国在楼市在2007年至2012年间持续下跌,季度同比跌幅在0.6%至6.6%之间。

基于上述分析,未来我国房地产价格很可能进入温和下调期。为此,政府部门应着手做好两件事情:其一,至少应在一个时期内努力维持这个调整过程,千万别再行制造新的房价热点,而应通过顶层设计,下好房地产业均衡发展这盘棋。虽然房地产业之于国民经济发展十分重要,但通过房价高企换取经济增长的做法无异于饮鸩止渴。事实上,这一棋局成败的关键远不在房地产业,而在于能否有效控制包括教育、医疗、经济、政治等在内的优势资源一而再、再而三地向某些一线或二线城市集中,从而引致人口大量涌入和住房刚性需求的不断强化;同时也在于能否摒弃过于强调城市功能区建设的做法。

其二,在房价温和下调的前提下,将货币政策基调从"稳中趋紧"调整为"稳中有松"。当前,由于钢铁、有色金属、建材、化工、造船等行业存在严重过剩产能,经济"去产能"已事不宜迟;为了防范系统性债务风险和金融风险,特别是加快地方政府融资平台清理规范,经济"去杠杆"也是时不我待。再加上利率市场化改革带来的升息效应,以及与"去(房价)泡沫"、"去产能"、"去杠杆"之间形成的交互影响,如果货币政策再不适当放松,多方效应叠加,恐怕今年增长目标很难落实,反过来也不利于房地产市场的温和调整。

货币政策"稳中有松"的关键在于适度下调法定存款准备金比率。当前,法定存款准备金的利率只有1.62%,这比一年期基准存款利率低了1.6个百分点。假定存款余额以100万亿计,且准备金比率为16.5%,相当于我国银行体系每年都要产生惊人的2640亿元额外成本。在将利润化作为生存发展不二法则的今天,这必然迫使商业银行加大金融创新力度,如将大量资金投向信托受益权等非标资产等,从而把上升的资金成本转嫁给实体经济。想想,这让"稳增长"目标如何承受?


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